A nadie se le escapa que estamos casi en verano y casi pensando más en las vacaciones que en otra cosa, o si acaso, en unas escapadas cortas, que también son importante. Pero la realidad con la que lidiamos casi todos es con una hipoteca que supone una serie de trámites que generan gastos, además de las mensualidades.
Te vamos a tratar de dar un respiro, de los gastos iniciales, los cuales antes del dictamen emitido por el Tribunal Supremo, debían ser asumidos por los clientes, puedes recuperarlos, si firmaste el contrato antes de junio de 2019. Ya que ahora tienes el derecho de reclamar gastos hipotecarios, que pudieron ser una cantidad nada despreciable y que podrías utilizar como ahorro para tus vacaciones en verano.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios que podemos reclamar?
Te contamos lo que sabemos; atendiendo a la resolución del TS emitida el 28 de enero de 2021, serán beneficiadas con el retorno de los gastos constitucionales de su hipoteca todas las personas que firmaron el contrato antes del 16 de julio de 2019.
De acuerdo a este organismo judicial, las entidades financieras deben asumir los costes relacionados con la concesión del préstamo hipotecario, de ahí que estamos en derecho de recuperar el dinero invertido en:
- Gestoría.
- Registro.
- Tasación de la vivienda.
- La mitad de los gastos de notaría.
Para darte una idea más clara de lo que hablamos, el retorno de una hipoteca de 300.000 euros puede alcanzar alrededor de 1.500 euros, de los cuales 860 corresponden a la mitad de los gastos de notaría, 800 de la gestoría, 740 del registro y unos 600 más por la tasación.
No es recuperable el total de los gastos
La mala noticia es que, ahora que sabes lo que debes reclamar, es momento de conocer los gastos que quedan fuera de la devolución; porque no todo es recuperable. En primer lugar, la otra mitad de los honorarios de la notaría encargada de escriturar la hipoteca; ya que, el TS establece que deben ser asumidos a partes iguales entre el cliente y el banco.
Asimismo, no se admiten dentro del reclamo: el impuesto sobre actos jurídicos documentados ni los gastos derivados de la escrituración de la propiedad. Esto se debe a que el primero corresponde a un tributo de pago obligatorio siempre que el contrato haya sido firmado antes de noviembre de 2018, mientras que los segundos son responsabilidad del comprador y no de la entidad bancaria.
Finalmente, están las costas pagadas en caso de modificación, renovación, cancelación o subrogación del préstamo hipotecario.
¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca y cuál es el plazo para hacerlo?
La manera más eficaz y rápida de recuperar el dinero e invertirlo en tus próximas vacaciones de verano es dejarlo todo en manos profesionales. Por ejemplo, en su web oficial el equipo jurídico de Reclama con Éxito ofrece la asesoría especializada para recuperar hasta 20.000 euros.
En cuanto al plazo de reclamación, existe cierta confusión. Por un lado, la prescripción oficial del TS establece un máximo de 5 años para emitir la demanda contados a partir de la fecha de abono de los gastos hipotecarios, por el otro, están los que aseguran que no hay límite alguno.
Requisitos para reclamar
Pero no desesperes, tus vacaciones soñadas pueden estar más cerca de lo que crees, ya que los requisitos necesarios para iniciar la recuperación del dinero son bastante accesibles. En líneas generales, se trata de la documentación que demuestra el abono de los gastos antes en cuestión. Además de la escritura de la hipoteca, deberás consignar:
- Copia del DNI/NIE.
- Factura de los gastos de notaría (recuerda que te corresponde el 50%).
- Factura de los gastos de gestoría.
- Factura de la tasación del inmueble.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Justificante de pago de la comisión de apertura de la hipoteca.
Pasos para reclamar la devolución al banco
Como comentamos, la forma ideal de empezar el proceso es contratar un abogado especializado. Esto se debe a que, la mayoría de los casos terminan en la presentación de una demanda ante el juzgado de primera instancia correspondiente a nuestra región.
Después de contar con asesoría especializada, los pasos a seguir se resumen de la siguiente manera:
Paso 1: reunir las facturas
El objetivo de materializar las vacaciones soñadas empieza con la recopilación de todas las facturas que comprueben los gastos asumidos a la hora de formalizar la hipoteca, de lo contrario es imposible reclamar las cantidades exactas al banco.
Por lo general, las facturas emitidas por la gestoría las recibimos unas semanas después de la firma del contrato, aunque en ciertas ocasiones, tardan hasta un par de meses en llegar.
Asumiendo que no las recibiste o las perdiste, entonces no queda más opción que acudir a la gestoría y solicitar una copia. Este proceso debe repetirse en la notaría, en el Registro de la Propiedad y en la tasadora.
Paso 2: Presentar el reclamo en el banco
Aunque existen personas que prefieren presentarse de forma directa al juzgado correspondiente, con la documentación en mano, el siguiente paso más recomendado es dirigirnos al banco e interponer el reclamo frente al Servicio de Atención al Cliente.
La ventaja de optar por la vía extrajudicial es la rapidez del proceso. Si tenemos suerte, y la entidad está de acuerdo con las exigencias, en menos de un mes recibiremos la aceptación de la petición o, en su defecto, el rechazo. De ser positiva la respuesta, el dinero que fue cobrado demás es reintegrado en su totalidad.
Ahora bien, suponiendo que transcurrido el plazo límite de espera no obtenemos respuestas, estamos en la obligación de formular una queja ante el Banco de España. Aun cuando el organismo carece de la autoridad para presionar a la entidad, emite un dictamen que puede ser de utilidad en un juicio.
Paso 3: Llevar el banco a juicio
No es un secreto, en su intento por ganar tiempo, la mayor parte de las entidades bancarias suelen rechazar los reclamos extrajudiciales. De cara a este escenario, cobra fuerza el consejo de buscar asesoría especializada desde el principio, ya que no existe otra salida sino demandar.
De esta manera, el tercer paso queda a cargo del abogado y es presentar el caso ante el juzgado de primera instancia de la región.
Aun cuando resulta casi improbable perder, es necesario enfatizar que un fallo desfavorable del juicio nos deja obligados a asumir los gastos del proceso.
Evidentemente, la ventaja de llevar el reclamo a instancias legales radica en la oportunidad de recibir la reintegración de las costas cobradas de manera indebida, así como las vinculadas al procedimiento judicial. Asimismo, vale la pena recordar que la justicia es lenta y el caso puede tardar meses en encontrar solución.
Nota: Imagen de portada CC cortesía de PxHere
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